【ASEAN】不動産開発・建機業界から見るタイプラスワン・4

第4回 カンボジアとミャンマーではどちらが有力な進出先か(その4)

前回(http://www.nna.jp/articles/show/1552735)はカンボジアの建機業界の動向を見ながら、建機ファイナンスの事業環境や提供されているサービス内容について伝えた。そこで見えてきたのは、カンボジアにおけるファイナンス業界のフレキシビリティの高さと、それによる競争環境だ。さて、今回からは視点をカンボジアからミャンマーに移して、同様に現地の建機販売の現場を見ながら、現地におけるファイナンスの環境を見ていく。ただその前に前提となるミャンマー現地の建設関連及び不動産市況について、NNAで昨年発表された不動産関連記事を追いながら確認していきたい。

■期待感で年明けしたミャンマー不動産市況

今からさかのぼること1年前のミャンマーは、前年に実施された総選挙におけるアウン・サン・スーチー氏率いる国民民主連盟(NLD)の圧勝を受け、政権交代への期待と不安に包まれた高揚感で年を明けた。欧米諸国からの支援を受けてきたアウン・サン・スーチー氏による政権が成立により、民主化の進展とそれに伴う経済制裁の解除、さらには海外からの一層の投資の促進が期待された。

年明け後の1月22日にはコンドミニアム(分譲マンション)法案が連邦議会を通過。物件の一定比率までの戸数について外国人の保有を認めるもので、外国人が初めて合法的にコンドミニアムを保有できる法的な枠組みがようやく整備された。

コンドミニアム法案は2013年に最初に議会提出され、再三審議されたが、外国人に認める保有比率などをめぐって上院と下院の間で調整が難航。ドラフトが最初に用意されてから何年も「店晒し」になっていた同法案の可決により、不動産開発市況の期待感がさらに加速した。背景には、選挙の結果を受けて退任が予定されていた当時のティン・セイン政権が1月末で任期満了となるのを直前に控え、駆け込みで承認したことにある。

■強烈なインパクトを与えた高層ビル開発の凍結

旧政権をサポートしていた既得権益者の多くは、それまで不動産開発で膨大な利益を享受してきた現地主要財閥をはじめとした不動産開発事業者が含まれている。そうした富の偏在に対して民衆の怒りが爆発する形で成立した新政権は、不動産開発に対して厳しいスタンスで対応した。

中でも象徴的だったのが、5月14日にヤンゴン市開発委員会(YCDC)によって発表された高層ビル開発の凍結だ。YCDCの土木局が最終認可を与えていない高層ビルの建設を一時差し止めると発表したのだ。YCDCは前政権による高層ビル建設の認可には統一性がないとして、ヤンゴン市の開発計画に一致しているかどうかを確認する目的で、仮認可を取得した約200棟の建設を一時差し止め、着工済みの約80棟を含む180棟を対象に調査することになった。

YCDCは、内部に新設された委員会が6月21日から建設現場への立ち入り検査を始め、まずは着工許可を得ている64棟のうち12棟の検査を開始した。業界内に不安と動揺が広がる中で同月29日に高層ビル建設の新しい認可手順新たな声明をYCDCに発表。同月29日付NNA記事「ヤンゴンの高層ビル建設、新認可手順を公表へ」(http://www.nna.jp/articles/result/1128547)によると、「(YCDCの)ナイ・ウィン副局長は『(高層ビル建設の)新しい認可手順は国営メディアを通じて公示する。これまでの認可手順は無効となる』と説明した」とのことで、業界内での混迷の度合いはさらに深まることになった。

■影響が深刻化する”YCDCショック”

YCDCによる業界締め付けの勢いは止まらない。7月12日には、いよいよ建設を一時差し止めている高層ビルの開発業者12社に対し、設計を大幅に見直すよう指示を出すに至った。その結果、12件のうち9件は階数を減らす、もしくは高さを低くするよう指示を受け、2件は駐車場の設計を見直すよう求められた。残る1件は建設許可を申請し直すよう指示された。

中には、既に建設が進んでいる物件もあり、この発表を受けた不動産開発会社の混乱ぶりは7月15日付けのNNA記事「ヤンゴン政府、高層ビルの設計見直しを指示」(http://www.nna.jp/articles/result/1480073)に詳しい。

「ヤンキン郡区で12.5階建てのコンドミニアムを建設中の「i―グリーン」は、階数を6階に減らすよう指示された。工事の一時差し止め命令を受けた時点で、すでに10階まで建設が進んでおり、高層階のコンドミニアムの中には販売済みのものもあるという」とあり、開発業者や投資家は甚大な損失を被る可能性が読み取れる。

不動産開発業者は7月21日に共同記者会見を実施。YCDCによる高層ビル建設差し止めにより、損失額が50億~60億チャット(約4億4,000万~5億3,000万円)に達していると表明した。7月25日付NNA記事「ヤンゴンのビル建設差し止め、損失5億円超」(http://www.nna.jp/articles/result/1483554)によると、「開発業者を代表して会見したミョー・ミン氏は「われわれの高層ビル建設プロジェクトは、当局の基準に従って建設許可を取得している」と訴えた。市が開発に関与する事業は差し止められないなど、差し止めの不公平さにも疑問を呈し、当局から満足のいく対応が得られなければ、法的措置に出る可能性も示唆した」として、不動産開発業者側もヤンゴン市との対立姿勢を深めた。

■YCDCが妥協する形で決着

YCDCによる締め付けの影響は、単に不動産開発業者やその投資家だけにとどまらない。建設関連を通じても、それに関連する産業のすそ野は広く、影響は広範囲に及んでくる。特に建設従事者は比較的低所得者も多く、かつ新政権の支持基盤でもある。

建設凍結に伴い建設再開のめどが立たず、影響がこうした層に及ぶに至り、建設労働者や技術者らに補償金を支払う事態になった。8月15日付NNA記事「高層ビル建設差し止め、労働者に補償金」(http://www.nna.jp/articles/result/1493048)によると、「ある不動産開発業者は『われわれは外国人建築家を雇用するため、100万米ドル(約1億円)を支払った。地主への立ち退き料なども支払った上で着工した』と説明。『このまま建設を再開できなければ、破産する業者が出てくる』との見方を示した」とあり、より広範囲な社会問題化する事態に至った。

一方で、市側でも状況に対して見直しを求める声が上がり始めた。ヤンゴン管区の財務・計画・経済委員会のサンダー・ミン委員長は、苦境を訴える開発業者を支持する声明を7月末に発表。8月2日付NNA記事「ヤンゴン高層ビルの差止め巡り意見二分」(http://www.nna.jp/articles/result/1487689)によれば、「財務・計画・経済委員会のサンダー・ミン委員長は、決定を不服とする開発業者の訴えを受けて現地調査を実施したところ、『規則違反は見つからなかった』と主張。調査結果は管区政府に提出済みで、数日以内にも回答を得る見通しだという。財務・計画・経済委員会はさらに管区政府に対し、建設の差し止めを即刻解除するよう要請。管区政府が迅速に対応しなければ、連邦政府に訴えるとしている。サンダー・ミン委員長は、『開発業者は甚大な損害を被っており、多くの日雇い労働者が職を失った。経済成長に悪影響を及ぼす』と強調した」。

こうした問題の深刻化を受けて、ついに市側が折れる形で妥結した。8月21日に、YCDCは建設差し止めを命じていた高層ビル12棟について、開発業者に工事再開を許可する形に方向転換する旨を発表。8月24日付NNA記事「ヤンゴン政府、建設差し止めビルに再開許可」(http://www.nna.jp/articles/result/1497574)によると、「管区政府は一部のビルに、建設済みの階数よりも低い階数へと設計を変更する要求まで突き付けていたが、これも撤回した。〈中略〉開発業者らは長引く差し止めによる資金繰りの悪化に加え、建設済みの階数よりも低い階数への設計変更など無理難題を突き付けられ、強く反発。8月21日になって、ヤンゴン政府が折れた。差し止められていた12棟は建設済み部分の解体を免れ、ビル建設を再開させることになった」として、水面下での官民間のバトルの激しさを物語っている。

こうして、YCDCが5月14日に、高層ビルの建設差し止めを発表してから3カ月余り続いた建設凍結騒動は、前政権の認可を強引に見直そうとする姿勢に業界が猛反発し、その影響が社会の広範囲に及ぶに至って、YCDC側が妥協する格好で幕を閉じることとなった。

■官製不況にあえいだ2016年

9月に入ると、YCDCは差し止め中の55棟の最終検査を実施し、43棟の建設再開を許可した。検査委員会は引き続き、残る未着工の130棟の検査を継続するが、NNA9月15日付「ヤンゴン市開発委、高層ビル43棟の建設許可」(http://www.nna.jp/articles/result/1507516)によると、広報担当者のイェ・ミン・ウー氏は「130棟は工事がまだ始まっていないため、手間取ることはないだろう」とトーンダウンしており、事態の鎮静化に努めていることがうかがえる発言となっている。そしていよいよ11月7日には、YCDCは5月から実施してきた高層ビルの見直し検査が完了したことを明らかにした。

ただし、今回の「YCDCショック」の残した爪痕は深い。9月20日付NNA記事「ヤンゴンの高層ビル、建設再開も損害は甚大」(http://www.nna.jp/articles/result/1508591)におけるミャンマー建設業者協会(MCEA)のチョー・チョー・ソー共同事務局長のコメントがそれを代弁している。「今回の工事中断は、すでに低迷している建設業界に大きな痛手を与えた。建設は再開されたものの、解雇した熟練労働者を再雇用することは極めて困難。融資元の銀行への説明にも苦労しているが、最大の損害は顧客の信用を失ったこと」と強調した。

結果として2016年のヤンゴンのコンドミニアム(分譲マンション)市場は、大幅に停滞した。米系不動産サービス大手コリアーズ・インターナショナル・ミャンマーの最新報告書によると、半年間で新たに市場供給された物件戸数は計1,600戸と、前の2年と比べて4割近く減った。コリアーズによると、ヤンゴン政府による高層物件の建設中断命令で多くの物件で計画が1年以上ずれ込むとみられ、新規物件の供給は当面低調になることを予想している。

新政権の期待感の中で発生した今回のYCDCショックは、ミャンマーの市場環境におけるポリティカルリスクに伴う不確実性を如実に物語っている。次回は、こうした環境下におけるミャンマーの建設機械業界の概況について見ていきたい。

<筆者紹介>

杉田浩一

株式会社アジア戦略アドバイザリー 代表取締役。カリフォルニア大学サンタバーバラ校物理学及び生物学部卒。ロンドン・スクール・オブ・エコノミクス(LSE)経済学修士課程卒。15年間にわたり複数の外資系投資銀行にて、海外進出戦略立案サポートや、M&Aアドバイザリーをはじめとするコーポレートファイナンス業務に携わる。2000年から09年まで、UBS証券会社投資銀行本部M&Aアドバイザリーチームに在籍し、数多くのM&A案件においてアドバイザーを務める。また09年から12年まで、米系投資銀行のフーリハン・ローキーにて、在日副代表を務める傍ら東南アジアにおけるM&Aアドバイザリー業務に従事。

12年に、東南アジアでのM&Aアドバイザリー及び業界調査を主要業務とする株式会社アジア戦略アドバイザリーを創業。よりリスク度の高い東南アジア案件において、質の高いアドバイザリーサービスの提供を目指してASEAN各国での案件を遂行中。特に、現地の主要財閥との直接の関係を生かし、日系企業と現地企業間の資本・業務提携をサポートしている。


関連国・地域: ミャンマーカンボジア日本
関連業種: 経済一般・統計建設・不動産雇用・労務政治

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